| Kündigungsfrist beim Pachtvertrag |
period of notice for a leasehold agreement |
Für Pachtverträge über Grundstücke oder Rechte regelt § 584 BGB speziell, dass bei auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Verträgen die Kündigung nur zum Schluss eines Pachtjahres stattfinden kann. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Halbjahres erfolgen, mit dessen Ablauf der Pachtvertrag beendet sein soll. Dies gilt auch für außerordentliche Kündigungen mit gesetzlicher Frist.
Einige Kündigungsmöglichkeiten aus dem herkömmlichen Mietrecht sind bei der Pacht gesetzlich ausgeschlossen:
- die Kündigung des Mieters, weil der Vermieter grundlos die Untervermietung verweigert hat,
- die außerordentliche Kündigung durch den Vermieter/Verpächter, wenn der Mieter/Pächter stirbt.
Für die Kündigung eines Landpachtvertrages gelten jedoch einige Besonderheiten:
- Vertrag auf unbestimmte Zeit:
Jeder Vertragspartner kann spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für das Ende des nächsten Pachtjahres kündigen. Im Zweifelsfalle ist das Kalenderjahr auch das Pachtjahr. Kürzere Kündigungsfristen können vertraglich vereinbart werden.
- Vorzeitige außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist:
Kündigung nur zum Ende eines Pachtjahres mit halbjähriger Frist; Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Halbjahres erfolgen, mit dessen Ablauf der Pachtvertrag enden soll (bei der Landpacht darf der Pächter z.B. außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn er berufsunfähig geworden ist und der Verpächter die Überlassung an einen Dritten verweigert).
- Verträge mit Laufzeit über 30 Jahre:
Nach 30 Jahren kann jeder Vertragspartner den Pachtvertrag kündigen – spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten.
- Verträge auf Lebenszeit:
Keine Kündigung.
- Tod des Pächters:
Seine Erben und der Verpächter können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Pächters erfahren haben, den Pachtvertrag kündigen – mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres.
- Fristlose Kündigung:
Auch der Pachtvertrag kann außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden. Hier gelten die wichtigen Gründe des Mietrechts, mit einer Ausnahme: Ein wichtiger Grund ist es auch, wenn die Pacht oder ein erheblicher Teil davon über mehr als drei Monate nicht bezahlt werden. Wenn die Pacht nach Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr bemessen ist, kann erst gekündigt werden, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine mit der Zahlung in Verzug gekommen ist.
Die Kündigung ist schriftlich vorzunehmen.
Für den Sonderfall eines befristeten Pachtvertrages mit Vereinbarung einer auflösenden Bedingung (hier: behördliche Nutzungsuntersagung) hat der Bundesgerichtshof entschieden: Der Pachtvertrag kann grundsätzlich auch ordentlich gekündigt werden, wenn dies nicht von beiden Vertragspartnern per Vereinbarung ausgeschlossen wurde. Ob die Vereinbarung der auflösenden Bedingung bedeutet, dass die Vertragspartner die ordentliche Kündigung ausschließen wollten, muss im Streitfall derjenige beweisen, der sich darauf beruft (Az. XII ZR 95/07, Urteil vom 01.04.2009). |
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